Los alcances de la iniciativa que busca hacer más breves los juicios de arrendamiento

Por: Paola Acevedo 

El arriendo de un inmueble puede convertirse en una verdadera pesadilla para sus propietarios: inquilinos que no pagan y que mantienen deudas por servicios básicos o incluso que destruyen o maltratan las viviendas, sin contar que de iniciar la tramitación de un juicio para expulsar a los arrendatarios y/o exigir el pago de las deudas, pueden pasar largos meses.

Las cifras proporcionadas por la Corte Suprema de Justicia revelan que anualmente 60 mil familias dueñas de inmuebles se ven afectados por arrendatarios que incumplen con los contratos. Al año se presentan más de 15 mil juicios de arrendamiento y de cada cuatro demandas acompañadas sólo una se judicializa.

Como una forma de agilizar la expulsión de arrendatarios que incumplen los contratos, es que los diputados Gonzalo Fuenzalida, Matías Walker y Paulina Nuñez presentaron un proyecto que busca incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. El proyecto, que fue aprobado por la Cámara de Diputados a fines de enero, ahora espera su tramitación en el Senado.

El abogado, especialista en Derecho Civil, de Familia y Económico, y académico de la Universidad de La Serena, Nelson Gallardo, analiza la propuesta y señala como necesario incorporar multas y ampliar el número de jueces para tramitar este tipo de causas con el actual sistema civil.

UN PROYECTO CON MODIFICACIONES

El académico explica que el proyecto que fue presentado a mediados del 2018 por los parlamentarios Fuenzalida, Walker y Nuñez ha sufrido modificaciones durante su tramitación.

Inicialmente la iniciativa proponía una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble “en los juicios de precario y terminación de arrendamiento y comodato, en caso de que incumplimiento grave y reiterado de un contrato de arrendamiento, de un contrato de subarrendamiento, de un contrato de comodato o bien por tratarse de un comodato precario propiamente tal”, señala.

Con la medida, se proponía sumar así una nueva medida precautoria a las cuatro que ya establece la ley. Sin embargo, la Corte Suprema advirtió en un informe que la restitución anticipada del inmueble era establecer una decisión anticipada de la cuestión principal y, por tanto, difería de la naturaleza cautelar de las otras medidas. Se constituía en una medida innovativa y sui generis, según explica el abogado.

En la actualidad, señala el académico, se propone “formular un procedimiento monitorio especial en la materia para que de una manera rápida, la persona que no ha pagado la renta, sea requerido de pago y al no pagar y no presentar una oposición en un plazo de 10 días, sea condenado al pago de la prestación respectiva, más los intereses y las costas y, a su vez, una vez que se encuentre ejecutoriado el fallo, impetrar el alzamiento de la propiedad arrendada utilizándose la fuerza pública si fuese necesario”.

Junto al juicio monitorio, se mantiene la propuesta de la medida precautoria de restituir la vivienda en que se demuestre que los inmuebles tienen un evidente deterioro.

EL JUICIO MONITORIO

Con la propuesta de un juicio monitorio, la clave está en los plazos.  Es un procedimiento que ya es utilizado en materia laboral y “en términos sencillos, es considerado de los más pequeños o breves dentro del mundo jurídico”, señala.

En caso de aprobarse la ley y tras ser presentada una demanda y que el tribunal corrobore que existen fundamentos plausibles para acogerla, la tramitación consideraría un plazo de diez días para que el arrendatario pague aquellas deudas que se estén solicitando saldar.

“En definitiva, que el arrendatario pague la deuda, gastos comunes, gastos básicos y si no cumple con eso, y no perpetrando algún tipo de oposición, en el plazo de 10 días el fallo quedará ejecutoriado y el tribunal podrá ordenar el lanzamiento”.

En la actualidad un juicio para poner cese a un contrato de arrendamiento puede tardar entre ocho meses y un año. Esto, porque a diferencia de los procedimientos reformados, como los de familia o penal, que son orales, el procedimiento civil sigue siendo escrito, lo que implica lentitud.   A esto se suma que al año surgen 60 mil juicios por esta materia, detalla, lo que genera sobrecarga al tribunal.

En cuanto al proceso propiamente tal, explica que uno de los elementos que demora la tramitación es el inconveniente para realizar las notificaciones, que en algunos casos debe ser personal. “Eso puede generar una serie de complicaciones, sumándole a eso los costos del procedimiento y las excesivas circunstancias respecto a las cuales se puede dilatar el procedimiento”, explica.

Con el juicio monitorio, el juicio podría ser de 15 días dependiendo del momento de notificación de la demanda.

En cuanto a la notificación, “ va a mediar una notificación”, explica Gallardo, “pero sería mucho más efectiva, porque presunción de la ley de arrendamiento, hay una sola notificación que realizar prácticamente, que es la genérica, y el arrendatario, que es el demandado en este caso, tiene un plazo único y exclusivo de diez días para oponerse o para pagar; y no pagando, el fallo, la aceptación de esta demanda por parte del tribunal, adquirirá los niveles de encontrarse en los tiempos de ejecutoriado por tanto el tribunal va a poder solicitar el auxilio de la fuerza pública para hacer el lanzamiento respectivo”.

Junto al procedimiento monitorio, los parlamentarios han mantenido la idea de agregar una medida precautoria de restitución anticipada.

La medida se podría solicitar “si tenemos absolutamente conocimiento de que el estado del inmueble se encuentra catastrófico, es decir, absolutamente destrozado, sin los cuidados necesarios, y bajo esa línea, que es uno de los requisitos que exige este proyecto de ley, podemos acompañar los antecedentes para que el tribunal acceda inmediatamente como una medida provisional a la restitución del inmueble. Exigiéndose, según el proyecto de ley, que así el juez civil lo encuentra necesario, una caución por parte del arrendador”, explica.

MEDIDA BENEFICIOSA

Para el abogado, la medida es beneficiosa en la medida que se incorporen algunos cambios.

“En definitiva es proyecto positivo que viene a fomentar, defender y actuar como un remedio civil para el acreedor en las circunstancias del contrato de arrendamiento, pero no debiese ser considerada la única forma de obtener una defensa rápida para la persona que se ha visto afectada en una situación contractual”.

“Considero que las indemnizaciones a favor del arrendador debiesen ser más cuantiosas para que se dé un impacto gigantesco y una señal importante a arrendatarios inescrupulosos que lo único que realizan engaño”, agrega.

No obstante, el académico añade que debiera ir aparejado con la contratación de funcionarios y jueces.

“No le veo mucha realidad práctica a un procedimiento de este tipo si es que no, creo yo, se contratan nuevos tipos de funcionarios o se incorporan nuevos jueces a la estructura del Poder Judicial, considerando que en materia civil los juicios de arrendamiento lideran prácticamente los porcentajes de inicio jurisdiccional”

El académico advierte también que la propuesta ha sido criticada “porque se omite la posibilidad de defensa exacta y certera por parte del arrendatario, al tener un plazo bastante breve para poder generar una defensa efectiva”. 

Para el abogado, de ser un procedimiento oral, la tramitación de las causas civiles sería más breve.

“Pero eso requiere que se aprueba la Reforma Procesal Civil que está estancada desde los años 2012. Ahí falta voluntad política, esa nueva legislación que es bastante necesaria.